Ha lakást adsz ki bérbe, adóznod kell utána, egyébként kapsz a fejedre az APEH, izé NAV-tól.
Ha megtalálnak, márpedig előbb-utóbb megtalálnak.
Nem mindegy azonban, hogy mennyi adót perkálsz be az államkasszába. Szögezzük le előre: a befizetendő adó mindig több, mint amennyit jó szívvel befizetnél.
A lakást bérbeadó magánszemély az 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról rendelkezéseinek megfelelően adózik. Ki lehet váltani adószámot, és akkor számlát tud adni a bérbeadó. Ez ajánlott, mert sok minden egyszerűsödik. Ha nincs adószám, akkor is kell valamilyen írásos bizonylatot adni a bérleti díj átvételéről, amelynek tartalma gyakorlatilag megegyezik a számla tartalmával.
De térjünk vissza az adózáshoz!
Adózni kétféleképpen lehet:
- átalányadózással,
- tételes költségelszámolás alapján.
Átalányadózás esetén a bevétel 10%-a számít költségnek, a fennmaradó 90% után kell fizetni a 16%-os adót. Feltéve, hogy a bevétel 1 millió ft alatt van, mert afölött a teljes bevételre 14%-os egészségügyi hozzájárulást kell fizetni! Átalányadózást akkor érdemes választani, ha a költségek alacsonyak, vagyis soha.
Társasháznál, a közös költség önmagában több szokott lenni, mint a bérleti díj 10%-a. Ajánlott, hogy a közös költséget a tulajdonos fizesse, ugyanis a társasház közös képviselője jogszerűen nem köteles számlát adni a bevételezett közös költségről, így azt a bérbevevő bajosan fogja tudni elszámolni. (Ha átutalással fizetett, akkor a bankszámlakivonat szolgálhat bizonylatként.) Emellett, a közös költség nem olyan, mint a gáz- vagy villanyszolgáltatás, amelyet - és ez az ajánlott! - át lehet íratni a bérlő nevére. Aztán, ha úgy költözik el a bérlő, hogy hátraléka van, azt viszi magával.
A tételes költségelszámolásnak megvan az a bája, hogy a költségeket szépen fel lehet számítani, de ehhez nyilvántartást kell vezetni a bevételekről és a kiadásokról. Én pénztárkönyv vezetését ajánlom.
Mit lehet elszámolni költségként?
Minden olyan kiadást, amely szorosan kapcsolódik a bérbeadott lakáshoz, például:
- gázkazán éves karbantartása (ezért a szerelők kb. 15 ezer ft-ot szoktak kérni),
- esetleges lakásfelújítás, WC-tartály, szerelvények stb. beszerzésének, illetve javításának és karbantartásának költségei (számlával alátámasztva),
- a bérbeadott lakás havi meglátogatásának útiköltsége. Tömegközlekedés használata esetén a bérletről vagy a megvásárolt jegytömbökről névre szóló számlát kell kérni, saját személygépkocsi használata esetén útnyilvántartást kell vezetni. Nem kell ez utóbbitól megijedni, mert egyszerű, mint a szorzótábla. A fent idézett Szja-tv. pontos útmutatást ad erről is. Olyanokat kell írni szép táblázatban, mint:
| Utazás időpontja | Utazás célja | Felkeresett üzleti partner | Megtett kilométerek száma | Üzemanyag-költség (ft) | Norma-költség (ft/km) | Költség |
| 2012.01.02 | Bérleti díj rendezése | XY bérlő | 5,4 | 410,00 | 9 | 239 |
Most jön a meglepi, amit sok (buta) könyvelő sem tud!
- a lakás beszerzéskori értékének 2%-át évente értékcsökkenési leírás címén költségként el lehet számolni. Mennyi piculát jelent ez? Ha a lakás beszerzéskori értéke (amelyet természetesen adás-vételi szerződés másolatával stb. igazolni kell, sőt Tárgyi eszköz-nyilvántartást is kell vezetni, de az is pofonegyszerű) 8 millió ft volt, akkor évente 160.000, havonta 13.333 ft számolható el költségként (és általában csak ezzel a tétellel meghaladtuk az átalányadózásnál felszámítható 10%-ot!). Így néz ki a Tárgyi eszköz-nyilvántartás:
| Sz. | A tárgyi eszköz, a nem anyagi javak megnevezése | Gép, berendezés esetén a gyártó vállalat neve, a gyártás éve, a gyártási szám | A használatbavétel (üzembe helyezés) időpontja | Az elidegenítés vagy (a selejtezési jegyzőkönyvnek megfelelően) a kiselejtezés, a megsemmisülés időpontja | Az értékcsökkenési leírás kulcsa (%) | Az értékcsökkenés kiszámításának alapja | Az értékcsökkenés kiszámításának módosult alapja | Az előző évek értékcsökkenésének halmozott összege | Az adóévben költségként érvényesíthető értékcsökkenés összege | Az értékcsökkenés összegének figyelembevételével számított nettó érték | A kisvállalkozói kedvezmény igénybevételének adóéve és összege |
| 1 | 50 nm-es lakás a Kukutyin utca 12-es szám alatt | 2000.12.31 | (…) | 2,0 | 8 000 000 | 0 | 0 |
A bérleti díjat és rezsiköltségek egy részét az egyéni vállalkozó, vagy cég költségként elszámolhatja. Mennyi az egy rész? Ha ott is lakik, akkor 50% szokott lenni. Ha csak a gazdasági tevékenységet szolgálja, akkor 100%. Ez ilyen egyszerű. Magánszemély esetében kicsit bonyolultabb a helyzet, de szerintem ott is megoldható, ha azért bérled a lakást, mert más településen dolgozol, mint ahol az állandó lakhelyed van. Ezzel kapcsolatban kérd ki egy jól felkészült könyvelő vagy adószakértő tanácsát, de a legjobb, ha hivatalos állásfoglalást kérsz az APECH.. izé... a NAV-tól. 30 napon belül kötelesek ingyen válaszolni.
Jó tanácsok voltak?
Köszönd meg, és használd őket egészséggel!
*****************************************************************
További olvasnivaló:
- Surányi Imréné: Hogyan adózzunk ingatlan-bérbeadás után? (2013.05.07. ado.hu)
